Nos Escriben: Detalles de la construcción del Monumental (7)

From: Fernando Perez-Vargas S. fernandopvs@hotmail.com
Date: 08-abr-2008 5:56
Subject: RE: [NOTI-PALCOS]: Nos Escriben: Detalles de la construcción del Monumental (6)

Arquitecto, gracias por sus comentarios y respuestas, no se imagina cuan provechoso puede resultar el dialogo que estamos manteniendo, no solo para la "U" si no para que los propietarios e los palcos suite puedan tener claro los elementos que les permita ejercer los derechos que vienen reclamando.

1. Sobre el tema del Supervisor de la obra a pesar de las consultas nunca se ha sabido en la Comisión de Auditoría Integral.

2.- Sobre el tema sobre que "El plano de independización fue hecho y en el se nos dio el área de diseño, el 30% para disposición inmobiliaria (por llamarlo de alguna manera, es decir para la venta) y el 70% para la "U". Así se trabajó y diseñó", me alegra sobremanera que indique que se les dio el plano y reconozca que el 70% del terreno era para la "U". Al respecto, lamentablemente parece que recibió una errónea información sobre el área del 30%, por que esta carga no se encuentra registrada en los RRPP (Registros Públicos) que tenia la condición de DE ESTRICTO CUMPLIMIENTO y que ha devenido en afectar: la seguridad jurídica, el derecho a ejercer la oposición por terceros, el correcto tráfico de bienes, proteger a los futuros adquirientes y acreedores, por que se afecto el principio de la publicidad registral que es el eje de la transparencia . Entonces.
Nos dice que tiene entendido que se encuentra en la partida matriz. Lamentablemente le informaron mal, por que ni en la matriz ni en la ficha registral 1638374 ni en ninguna de las transferencias posteriores al menos hasta que la CAAI presento su informe. No se registraron las cargas a pesar de ser de obligatorio cumplimiento ORDENADO ESPECÍFICAMENTE POR LEY, SU DS, REGLAMENTO. Entonces.
Nos dice también que sino no no hubiese podido inscribir su palco suite a su nombre. Este es otro tema sobre el cual no opino por no ser propietario, pero que sin embargo le invito a estudiar por que no se pudo registrar desde el inicio y bajo que régimen se están haciendo. Solo le pregunto ¿y como así se ha registrado si los asientos en los RR.PP. no están bien realizados y las áreas no coinciden, cuando la obra esta relacionada a un plano espacial (osea a un todo) dentro de una obra integral? premisa que no se cumple.

3. No entiendo este punto, a quien presento la "U" este expediente, a los arbitrios?, nosotros como arquitectos preparamos el expediente técnico que obra en la municipalidad de Ate Vitarte, el mismo que fue aprobado por las entidades correspondientes y se obtuvo la licencia de construcción, hasta acá tengo conocimiento de algún expediente, lo demás no es de mi conocimiento. De lo que nos explica y expone, reconoce que hay aspectos que no son de su conocimiento y debe ser así. Sin embargo quién dirigió el diseño debió previamente asegurarse de lo siguiente: Verificar previamente las características, ubicación del suelo, definición de áreas, realizadas a una fecha exacta, lo que no solo es por sentido común. Esto es precisamente lo que es parte del problema, por que no está el área del 70% de la U. Entonces.

4. El 70% corresponde al campo de fútbol, las tribunas, los 02 campos de entrenamiento y toda las zona de estacionamientos, que durante los evento presta a los propietarios de Palco suites, así dice mi contrato de palco suite, que tengo derecho de uso de mis estacionamientos solo durante los eventos deportivos y/ artísticos. Creo que la información que tiene no es real y tampoco se ajusta a la Ley 26371, DS 06-95, expediente presentado por la U 160 folios, la garantía de conservación del 70% del suelo para uso deportivo EMITIDA POR LA U, y la Resolución Viceministerial 005-95, todos De OBLIGATORIO CUMPLIMIENTO. Entonces. Le invito a sumar y hacer cálculos ¿Dónde están los 179,718m2 –ya, acepto que sea área siquiera parecida- que corresponden al exigido intangible uso de recreación y deporte y que la U ha GARANTIZADO mantener?
En el diseño de un proyecto completo, primero se hace un anteproyecto, luego un proyecto y finalmente la independización de las unidades inmobiliarias. Por eso es que previamente se verifican y contrastan las áreas y no solo desde el punto de vista de la topografía, si no el de la seguridad jurídica… y para quién recibió este encargo no bastaba con decir a mí me dijeron y me dieron este plano. Además profesionalmente hablando y no solo por sentido común se hace la INSPECCIÓN Y VERIFICACIÓN OCULAR para realizar un diseño acorde con los aspectos del dominio preservado por Ley , considerando no solo el reglamento de construcción si no EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL D.L. 22112, su REGLAMENTO DS 019-78 VC también de carácter obligatorio ¡no es cierto!, para que desde un inicio estén salvaguardados el respeto a la escala espacial y los bienes de dominio común (art. 3) lo que tiene que estar expresado en los RRPP acorde el diseño arquitectónico con el plano espacial.
Y es que de haberse hecho esto correctamente no habría los problemas de tributos que afectan actualmente y del frontis, por que precisamente estas normas se ha hecho para preservar todos los derechos, y por que además establece que TODA TRANSFERENCIA DE BIENES DE DOMINIO COMÚN O SERVICIOS COMUNES ES NULA DE PLENO DERECHO (artículo 5). Entonces ¡que mas!
a.- Habilitación Urbana – acá se definen los terrenos, este proyecto lo hizo el Arq. Maximiliano Quispe, en esta etapa se nos da a los arquitectos el área exacta a diseñar.- Como hemos visto hay observaciones de fondo sobre el área.
b.- Diseño de proyecto. No coincide, y no se puede identificar correctamente el intangible 70% , afectando por tanto a los propietarios de los palcos suite como a la U que confió el desarrollo DE UNA OBRA INTEGRAL. Haga los cálculos.
c.- Independización, reglamento interno como apreciamos por los problemas de definición de áreas, tributos, publicidad en los frentes, no se puede cumplir el Art. 5º del DS 019-78
d.- Declaratoria de fábrica e inscripción en los RR.PP. Este es uno de los capítulos más sorprendente. Por un lado nos dice que tenían entendido de unas áreas, por otro lado no se asentaron las cargas ordenadas por ley asegurando la intangibilidad de uso del 70% , por otro son identificables las áreas dentro de lo ordenado por la legislación mencionada y lo protegido por el reglamento de propiedad horizontal en cuanto a unidad inmobiliaria, estacionamientos e interpretaciones complementarias, hay problema con la definición de áreas y usos de los frontis de los propietarios: entonces como así se ha podido hacer la declaración de fábrica. Por eso es importante lo expuesto en el informe de la CAAI para que pueda procederse en bien de todos al saneamiento físico legal QUE CORRESPONDERÍA.
Nuestro trabajo corresponde al segundo ítem, para lo demás se contrató a otros profesionales, no se debe mezclar funciones, los arquitectos no somos abogados para inscribir en RR.PP. una construcción, o para hacer el reglamento de propiedad horizontal. Pero si responsables de diseñar un proyecto, confirmando previamente las áreas y la intangibilidad del suelo MAS AUN CUANDO SE TRATA DE UN PROYECTO INTEGRAL DENTRO DE un 70%, osea que RESPONDE A UNA PRELACIÓN y es que de aquí nacen luego los presupuestos, la ejecución de las obras y los subsiguientes registros públicos. No olvidemos que por lo menos debió verificarse la intangibilidad del suelo, además por así estar garantizado por la U (el cliente) y esto es importante por que estas sabias normas en previsión, establecieron su uso obligatorio y que nadie se puede sustraer, que a pesar de la redundancia comprendemos ahora el por que lo consignaron así: es una orden para todos inclusive las instituciones oficiales que debieron actuar de oficio.

5. Al momento de diseñar el Estadio Monumental y anexos, existió como normatividad vigente en el Perú el R.N.C. (Reglamento Nacional de Construcciones) que poco o nada decía sobre el diseño de un estadio de fútbol, es decir que era factible obtener la licencia de construcción con un número mínimo de estacionamientos. Las leyes al respecto no son específicas y en este análisis no coincidimos, ahí están también el reglamento de propiedad horizontal y las exigencias municipales y finalmente además por encima de todo esta la ética profesional y la maravillosa doctrina de la arquitectura.
Todo lo diseñado fue aprobado por la Junta directiva presidida por el Sr. Jorge Nicolini, para ser más exactos por la comisión que veía el tema Estadio Monumental U (Jorge Nicolini y Rafael Fernández-Stoll, si me olvido de alguien pido las disculpas del caso).- Respeto su opinión y el que haya sido aprobado no es ninguna justificación pero al respecto le contaré que en la publicación de la memoria del año 1993 en la página 13, el propio Sr. Walter Lavalleja en ese entonces promotor informa a los socios sobre el complejo deportivo, cultural, recreacional, estadio que se viene gestionando autofinanciado.

Con fecha 1-3-2005 la JD por intermedio de Jorge Nicolini, Presidente, POR ESCRITO Y ACLARANDO RATIFICA PARA QUE NO EXISTAN DUDAS QUE SE TRATA DE UN MONUMENTAL ESTADIO NIVEL FIFA, MODERNA CEDE SOCIAL Y COMPLEJO DEPORTIVO AUTOFINANCIADO INTEGRAMENTE SIN GENERAR DEUDAS PARA EL CLUB. Esto fue lo aprobado y ratificado. Además con la liberación del terreno restante, osea del 30%, por efecto del cambio de uso la U estaba devolviendo en demasía el recurso utilizado para la compra del terreno con casi más de 500% de plusvalía.

6. Eso esta claro en la Habilitación Urbana, el terreno fue dividido en 3 manzanas, la A para la "U" y la B y C para Gremco, en la C hay un conjunto de viviendas y la B es propiedad de un tercero, creo que por acá no hay mucho que reclamar, claro a los dirigentes de la época si, a Interbank o un tercero, no? Si en párrafo anterior reconoce que a la U le corresponde el 70% y además reconoce es lo exigido, como así puede realizar esta afirmación. No coincidimos por que entonces que paso con el 70% ¿se evaporo? Solamente le solicito que siguiendo sus propias afirmaciones sume las áreas y vera que no coincide. Esto es parte de FONDO del problema y de la solución a los problemas que afectan aún los pagos que le exigen a los palquistas y que decir a la U. le cuento sobre la mención que realiza que un área está en un banco, ¿pero como así si no era un área urbana?. Por eso es importante el saneamiento y la U debería reclamar los terrenos.

7. En este tema Yo hice una comparación, no con los estadios de Inglaterra, sino en la forma como estos han controlado el verdadero problema LAS BARRAS, Usted hizo la comparación con los estadios de Inglaterra. Devino de su referencia. Pero sobre temas deontológico profesionales no intervengo y soy muy respetuoso de cada uno.
En los negocios haya como en todo, buenos y malos, en unas se gana y en otras se pierde, este es un típico caso, en mi opinión claro esta, de ver el vaso medio lleno o medio vacío, Yo prefiero verlo medio lleno para sobre esto seguir adelante, sin hacer un borrón y cuenta nueva. Por lo expuesto y comentado, no estamos de acuerdo ni en el tono ni en la forma que expresa esta frase. Este no es un asunto que merece tal analogía, y tampoco para darlo como hecho consumado. Le comento, es un tema enfocado con mucha seriedad y respeto por parte a todos los participantes, cuyos resultados se encuentran en el informe de la CAAI
Sobre el costo de Estadio, lo mejor es preguntar al que lo construyo y preguntar que es lo que costo US$42,000,000 según se: a.- estadio, b.- palco suites, c.- Av. Javier prado y Ovalo Huarochiri. Los temas que no corresponden aun presupuesto y obra y no se refieren a lo establecido además para preservar una intangibilidad de uso en un diseño y ejecución, son ajenos a la U y menos otros presupuestos. Coincidimos con su interrogación de saber que es lo que costo 42 MM US. Al respecto lo expuesto en el informe de la CAAI es claro y concreto.
También se que en ventas se obtuvo mas que esos US$ 42,000,000 el tema es quien negocio con Gremco?, quien firmo los contratos?, la culpa no es del Estadio. Como vemos y habrá notado nunca menciono la obra como estadio si no como complejo deportivo y claro la culpa no es del estadio.

8. No he observado las tasaciones porque no soy un experto en eso. Gracias por la aclaración, de seguro le interesará conocer las observaciones que constan en el informe de la CAAI por que estas sirvieron para evaluar decisiones y en nuestra opinión tienen observaciones d fondo y de forma
Al final la "U" busco hacer un Estadio y lo logro, lamentablemente en el camino hubieron muchos heridos, entre ellos los propietarios de palco suites y los socios de la U. La U brindo la gran oportunidad de hacer un complejo deportivo donde el estadio es parte de este y de lo que se vendía de las obras en el 30% se construía y se financiaba el Complejo Deportivo.
Ahora que hacemos, quedar estancados viendo solo atrás, o avanzar como un solo equipo y llegar a ser un verdadero equipo grande de América. El tema es ir hacia delante pero haciendo el correspondiente saneamiento físico legal, ó a alguien se le ocurre que así de fácil se va violar una Ley que precisamente afecta a Parques Zonales garantizando la intangibilidad del 70% contra la liberación del 30% y para el caso la U ha emitido una garantía de cumplimiento, para que otros se beneficien. Hay temas de mucha seriedad en esto.
No leo comentarios sobre lo bueno del estadio, acaso es mejor el Lolo o el Estadio Nacional?, solo veo argumentos para que la Policía y demás entidades nos prohíban jugar en NUESTRO ESTADIO. Lo importante para resolver un problema y hacer una correcta negociación, es reconocer en principio que existen algunas –aunque transitorias- deficiencias y riesgos, por que si todo estuviera correctamente realizado no habrían estas observaciones. Alternativas existen y leo muy buenas opiniones y sugerencias
Los responsables son los que firmaron los contratos, son pocos (el principal y 2 o 3 addendas), que expliquen porque firmaron lo que firmaron y sigamos para adelante, que se sancione si hay que hacerlo, pero avancemos. Sobre su comentario mejor referirse al informe solicitados por los socios y realizado por la CAAI., eso no quita que sigamos adelante y por lo que leo, con bastante esfuerzo lo esta haciendo la actual JD

Ha sido interesante recordar hechos y sucesos de hace mas de 13 años, el Estadio lo empezamos a diseñar un 7 de agosto de 1995, la obra si no me equivoco empezó en 1997 y se entrego en el 2000, el equipo que trabajo tanto en el diseño como en la construcción era un mix de gente joven y de experiencia, ver como la maquina hacia las tribunas, era todo un espectáculo, se llego a trabajar 24 horas al día, a todo este equipo que sabe cuanto costo, y no hablo de dinero, terminar este estadio, le molesta que se hable mal del mismo, me incluyo en esta lista. Respetuosa opinión.
Una vez terminado hubieron problemas, sobre todo aquel partido inaugural con Cristal, donde se abrieron las puertas sin estar terminado el Estadio, hasta la fecha no esta terminado (ascensores, terraza jardín, etc), me refiero a controles de acceso (recordemos la tarjetas electrónicas ofrecidas, equipos que llegaron a Lima, pero que hubo el dinero para desaduanar, por citar un ejemplo. Estuve en ese partido. Pero que grave responsabilidad hacer un espectáculo en un escenario inconcluso.
En resumen, tenemos uno de los mejores estadios de Sudamérica y sintámonos orgullosos de eso, parece que algunos piensan que no es así, pero es cierto. Respetuosa opinión.
Atentamente,
German Salazar

En azul mis opiniones,

Fernando Pérez-Vargas S.

N. de R.: Para un mejor seguimiento de la confrontación de ideas, argumentos y puntos de vista del Arq. Germán Salazar y Fernando Pérez-Vargas, se publican las respuestas de este último en azul a las afirmaciones del primero. Lo bueno es que estamos comprobando como la colusión de la Junta Directiva de la "U" de entonces y los responsables de Gremco permitieron modificar contratos, inaugurar una obra inconclusa, entre otras barbaridades. Pero en lo que no tiene responsabilidad la "U" por más que hayan firmado todas las "addendas" del Mundo es en la voluntad de no cumplir lo ofrecido por Gremco a los incautos... perdón clientes que compraron palcos suites supuestamente con todas las comodidades del caso pero que no tienen ni energía eléctrica ni agua potable de las redes públicas, catorce edificios de 6 pisos que sólo tiene un ascensor, ni tampoco se cumplió con la terraza jardín para el esparcimiento de los niños y que obviamente constituía un área común del edificio perimetral. A Carlos Manrique por el caso de CLAE lo condenaron por ESTAFA... ¿Cómo se podría llamar esto?